Honorarsachverständige
Elisabeth Heinemann

FAQs – häufig gestellte Fragen

Die Antworten auf häufig gestellten Fragen im Zusammenhang mit der Ermittlung von Architekten- und Ingenieurehonoraren sind hier zusammengestellt.


Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieurleistungen – HOAI

Was ist die HOAI?

Die HOAI – Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen regelt die Vergütung von Grundleistungen der Architekten- und Ingenieure.

Die derzeit aktuelle Fassung HOAI 2013 vom 10.07.2013 ist am 17.07.2013 in Kraft getreten. Frühere Fassungen sind die HOAI 2009 und die HOAI 1996/2002.

Welche HOAI anzuwenden ist, hängt vom Auftragszeitpunkt ab. Für nach dem 17.07.2013 beauftragte Leistung gilt die derzeitige Fassung der HOAI 2013.


Was regelt die HOAI?

Sie regelt die Bezahlung für alle in dieser Verordnung beschriebenen Grundleistungen. Zu den Leistungen gehören unter anderem Leistungen aus dem Tätigkeitsbereich von Architekten, Landschaftarchitekten, Tragwerkplaner und Ingenieuren für technische Gebäudeausrüstung sowie auch Bautechniker und Bauzeichner.

Wann und für wen gilt die HOAI?

Wo gilt die Honorarordnung für Architekten- und Ingenieure – HOAI?

Die Verordnung über die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen – HOAI regelt die Vergütung von Leistungen der Architekten- und Ingenieuren, die in der Bundesrepublik Deutschland ansässig und tätig sind.


Gültigkeit: Ist die Gebührenordnung (HOAI) verpflichtend? Wann gilt die HOAI?

Die HOAI gilt für jeden der Grundleistungen dieser Verordnung innerhalb der Bundesrepublik Deutschland erbringt. Sie ist somit eine „Inländer-Verordnung“. Das bedeutet konkret, dass für alle Leistungen die als Grundleistung in der HOAI beschrieben sind, das Preisrecht der Gebührenordnung anzuwenden ist. Dies gilt nicht nur für Architekten und Ingenieure, sondern auch für alle anderen Personen, die diese Leistungen erbringen, also unabhängig vom tatsächlichen Berufsstand, einer Kammerzugehörigkeit oder Ausbildung. Werden solche Leistungen vereinbart, gilt die HOAI unabhängig davon ob sie ausdrücklich zur Vertragsgrundlage gemacht wurde oder nicht, sofern die anrechenbaren Kosten nicht außerhalb der Tafelwerte der jeweiligen Leistungsbilder liegen. Nur wenn die anrechenbaren Kosten z.B. für Gebäude unterhalb von 25.000 € oder unterhalb von 25.000.000 € betragen kann ein Honorar frei vereinbart werden (bei anderen Leistungsbildenr gelten andere Tafelwerte).

Link zu Honorartafeln / Tafelwerten


Für welche Leistungsbereiche / Leistungsbilder gilt die HOAI?

In der HOAI sind die beschriebenen Leistungen zu sogenannten Leistungsbildern zusammengefasst:

  • Landschaftsplanung
    Landschaftsplan, Grünordnungsplan , Landschaftsrahmenplan, Landschaftspflegerischer Begleitplan sowie Pflege- und Entwicklungsplan
  • Objektplanung
    Gebäude und Innenräume, Freianlagen, Ingenieurbauwerke und Verkehrsanlagen
  • Fachplanung
    Tragwerksplanung und Technische Ausrüstung

Die Leistungsbilder sind in einzelne Leistungsphasen unterteilt, die aus einzelnen Teilleistungen bestehen. Alle Leistungen, die im Allgemeinen zu einer ordnungsgemäßen Erbringung notwendig sind, heißen in der HOAI „Grundleistungen“. Für diese Grundleistungen gilt das Preisrecht der HOAI. Für Leistungen, die nicht in der HOAI als Grundleistung definiert sind, kann das Honorar frei vereinbart werden. Sie werden auch Besondere Leistungen genannt.

Berechnung des Architekten- und Ingenieurhonorars

Wie errechnet sich das Architektenhonorar? Wie errechnet sich das Honorar für den Architekten? Was sind die Grundlagen des Honorars für Architekten und Ingenieure?

Das Honorar für Architekten und Ingenieure richtet sich nach


Bei Umbauten und Modernisierungen ist zusätzlich zu berücksichtigen


Zunächst sind die anrechenbaren Kosten und die Honorarzone für jedes Objekt getrennt zu ermitteln. Je nach Leistungsbild ist die erbrachte Grundleistung (Leistungsphasen/Teilleistungen einer Leistungsphase) in Prozentsätzen zu definieren. Mithilfe der Honorartafeln wird dann, unter Berücksichtigung des Honorarsatzes, das Grundhonorar ermittelt. Wurden nicht alle Grundleistungen oder Leistungsphasen beauftragt, so ist das Grundhonorar anhand der Prozentsätze (prozentual) zu reduzieren. Zuschläge für Umbauten, Modernisierungen, Instandsetzungen und Instandhaltungen erhöhen das Honorar.

Honorar verhandeln

Ist das Honorar verhandelbar? Kann ich über das Honorar mit dem Architekten verhandeln?

Das Honorar für die Grundleistung von Architekten und Ingenieuren ist nur bedingt verhandelbar. Die HOAI legt Mindest-und Höchstsätze des Honorars fest. Zwischen dem Mindestsatz und dem Höchstsatz ist das Honorar insofern verhandlungsfähig.Mit dem Honorarsatz kann der Planungsaufwand berücksochtigt werden. Der Honorarsatz ist verhandelbar. Außerdem kann bei Umbauten, Modernisierungen, Instandsetzungen und Instandhaltungen über die Höhe eines Zuschlags verhandelt werden.

Unzulässig ist eine Überschreitung des Höchstsatzes, ebenso wenig ist eine Unterschreitung des Mindestsatzes zulässig.

Das Honorar für Besondere Leistungen, Leistungen die nicht als Grundleistungen in der HOAI definiert sind, ist das Honorar frei vereinbar. Außerdem kann das Honorar frei vereinbart werden, wenn sich die anrechenbaren Kosten gemäß § 4 HOAI unterhalb oder oberhalb der jeweiligen Tafelwerte der entsprechenden Leistungsbilder befindet, also für sehr kleine Bauvorhaben oder Großprojekte.

Die anrechenbaren Kosten

Was versteht man unter den »anrechenbaren Kosten«? Sind die »anrechenbaren Kosten« die Baukosten? Was sind »anrechenbare Kosten«?

Die »anrechenbaren Kosten« werden je nach Leistungsbild aus der Kostenberechnung (nach DIN 276) ermittelt. Welche Kosten als anrechenbare Kosten für die entsprechenden Leistungsbilder Anwendung finden, regelt die HOAI in den jeweiligen Leistungsbildern.

Insofern spielen die sog. »Baukosten«, also die Kosten für das Bauwerk, die Außenanlagen und das Herrichten und Erschließen eine wesentliche Rolle bei der Ermittlung der »anrechenbaren Kosten«. Bei Umbauten oder Modernisierungen wird aber auch die mitzuverarbeitende Bausubstanz als Teil der anrechenbaren Kosten berücksichtigt.

In einigen Leistungsbildern differenziert die HOAI zwischen »stets« anrechenbaren Kosten, »teilweise« anrechenbaren Kosten, und »bedingt« anrechenbaren Kosten. Beim Planen und Bauen im Bestand sind auch die anrechenbaren Kosten aus der mitzuverarbeitenden Bausubstanz zu berücksichtigen, die je nach Leistungsbild ebenfalls auch stets, teilweise oder bedingt anrechenbar sind.

Grundlage für die Ermittlung der anrechenbaren Kosten ist die Kostenberechnung nach der DIN 276 in der Fassung von Dezember 2008 (ab HOAI 2009, zuvor in der Fassung von 1981). Liegt noch keine Kostenberechnung vor, ist die Kostenschätzung (nach DIN 276) als Honorarberechnungsgrundlage zu verwenden.

Die Honorarzone

Welche Honorarzone ist richtig?

Die jeweilige Honorarzone des Objekts ist zu ermitteln. Zunächst und zur Orientierung kann die jeweilige Objektliste aus dem Anhang der HOAI zu Hilfe genommen werden. Für das Leistungsbild Gebäude ist die Objektliste in Anlage 10.2 der HOAI 2013 aufgeführt. Doch abschließend ist die Honorarzone für jedes Objekt einzeln zu ermitteln.

Umfasst ein Auftrag mehrere Objekte aus dem Leistungsbild Gebäude, zum Beispiel ein Einfamilienhaus mit einer räumlich getrennt errichteten Garage, so handelt es sich um zwei Objekte, deren Honorarzone getrennt (separat) zu ermitteln ist. Auch bei der Errichtung von zwei Doppelhaushälften handelt es sich in der Regel um zwei getrennte Objekte. Umfasst der Auftrag auch Leistungen aus dem Leistungsbild Freianlagen, so sind auch die Honorarzonen der Objekte aus den Freianlagen einzeln zu ermitteln. Das Honorar errechnet sich dann jeweils getrennt (separat) für jedes Objekt.

Mit der Honorarzone wird dem Schwierigkeitsgrad der Leistung, also den Anforderungen an das Objekt, Rechnung getragen.

Planen und Bauen im Bestand – Umbauzuschlag und mitzuverarbeitende Bausubstanz

Gibt es einen Zuschlag für Umbau und Modernisierung? Umbauzuschlag wofür? Wie hoch ist der Umbauzuschlag?

Für Umbauten und Modernisierungen steht dem Planer für den Mehraufwand ein Zuschlag zu. Wenn nicht anders vereinbart, gilt ein Zuschlag von 20% für Gebäude der Honorarzone III. Mit dem Umbauzuschlag soll der Mehraufwand des Planers bei einem Umbau oder einer Modernisierung berücksichtigt werden. Ob es sich um einen Umbau handelt, hängt davon ab, ob der Eingriff in Konstruktion oder Bestand »wesentlich« ist.

Es gilt zu beachten, dass es unterschiedliche Regelungen zum Umbauzuschlag in den jeweiligen Fassungen von 1996(2002), 2009 und 2013 der HOAI gibt. Welche HOAI zur Anwendung kommt, entscheidet der Zeitpunkt der Beauftragung, d.h. die zum Beauftragungszeitpunkt gültige HOAI ist für die Ermittlung des Honorars zu Grunde zu legen.

Ein Zuschlag fällt auch bei einer Modernisierung an.

Darüber hinaus können Zuschläge auch für Instandsetzungen und Instandhaltungen das Honorar erhöhen.

Bei welchen Kriterien es sich um einen Umbau, eine Modernisierung, eine Instandsetzung oder Instandhaltung handelt, regelt § 2 der HOAI 2013, sowie der Schwerpunkt der Maßnahme.


Was ist die mitzuverarbeitende Bausubstanz?

In der Fassung der HOAI 1996(2002) und 2013 ist der Umfang der mitzuverarbeitenden Bausubstanz als Teil der anrechenbaren Kosten »angemessen« zu berücksichtigen. »Die mit zu verarbeitende Bausubstanz ist der Teil des geplanten Objekts, der bereits durch Bauleistung hergestellt ist und durch Planung-oder Überwachungsleistung technisch oder gestalterisch mitverarbeitet wird.« (HOAI 2013 § 2 Abs. 7)

Angemessen zu berücksichtigen sind auch vorhandene oder vorbeschaffte Baustoffe und Lieferungen oder Leistungen, die der Auftraggeber selbst übernimmt.

Mit diesen Regelungen soll der Architekt nicht schlechter gestellt werden, wenn er vorhandene Bausubstanz oder vorbeschaffte Baustoffe mitverarbeitet oder wenn der Bauherr Eigenleistung erbringt.

Die mitzuverarbeitende Bausubstanz ist zum Zeitpunkt der Kostenberechnung auszuweisen. Sie ist jedoch i.d.R. auch dann zu berücksichtigen, wenn sie zu einem späteren Zeitpunkt ausgewiesen wird oder auch nicht vereinbart ist. Die mitzuverarbeitende Bausubstanz ist mindestsatzrelevant.

Der Honorarsatz

Was versteht man unter dem Honorarsatz? Was ist der Mindestsatz? Gibt es einen Höchstsatz?

Das Honorar für Architekten und Ingenieure ist bei Auftragserteilung im Rahmen der durch die HOAI festgesetzten Mindest-und Höchstsätze zu vereinbaren. Ist keine Honorarvereinbarung bei Auftragserteilung schriftlich festgelegt worden, so gelten die Mindestsätze als vereinbart. Vereinbarungen, bei denen das Honorar unterhalb des Mindestsatzes oder oberhalb des Höchstsatzes geregelt wird, sind unwirksam. Nur wenn sich die anrechenbaren Kosten unterhalb oder oberhalb der Tafelwerte des jeweiligen Leistungsbildes der HOAI befinden, kann das Honorar frei vereinbart werden.

Grundleistungen und Besondere Leistungen

Was sind Grundleistungen?

Grundleistungen sind die Leistungen, die im Allgemeinen zur mangelfreien Erstellung eines Bauvorhabens nötig sind und die abschließend in den jeweiligen Leistungsbildern der HOAI (siehe Anlagen der HOAI 2013) preisrechtlich geregelt sind. Diese Grundleistungen können durch Besondere Leistungen oder sonstige Leistungen ergänzt werden. Das Honorar von besonderen Leistungen und sonstigen Leistungen ist nicht preisrechtlich geregelt, sondern kann frei vereinbart werden.


Was sind Besondere Leistungen?

Neben den Grundleistungen, die in der HOAI preisrechtlich geregelt sind, führt die HOAI auch Besondere Leistungen auf, deren Vergütung frei vereinbart werden kann. Es empfiehlt sich für Besondere Leistungen ein angemessenes Honorar schriftlich zu vereinbaren.


Muss ich ein Aufmaß gesondert bezahlen?

Ein Aufmaß eines Bestandsgebäudes gehört nicht zu den Grundleistungen der HOAI und stellt somit eine Besondere Leistung dar. Beim Planen und Bauen im Bestand ist jedoch ein Aufmaß oder eine Bestandsaufnahme fast immer notwendig und stellt eine Grundlage für die Planung dar. Die Vergütung für diese Leistung ist zu vereinbaren.

Was muss der Architekt leisten?

Wie viele Entwürfe fertigt der Architekt an?

Im Rahmen der Grundlagenermittlung befasst sich der Architekt mit den Wünschen des Bauherrn und sammelt die Informationen, die er benötigt, um mit dem Vorentwurf beginnen zu können. Je nach Bauaufgabe erstellt der Architekt einen oder mehrere Vorentwürfe oder Varianten nach gleichen Anforderungen. Eine genaue Anzahl von Entwürfen ist nicht vorgeschrieben oder bestimmt. Sollen allerdings alternative Lösungsansätze oder Planungen mit unterschiedlichen Anforderungen erstellt werden, so sind diese gesondert zu vergüten.

Es ist davon ausgehen, dass größere und komplexere Bauvorhaben oft mehrere Vorentwurfsschritte benötigen, kleine Bauvorhaben vielleicht nur einen oder wenige. Nach Abschluss der Vorentwurfsphase wird dann im Rahmen der Entwurfsplanung die Planungsaufgabe weiter konkretisiert.

Änderungsleistungen

Was sind wiederholt erbrachte Grundleistungen?

Werden bestimmte Grundleistungen wiederholt oder mehrfach erbracht oder wird deren Erbringung notwendig, ohne, dass der Architekt dies zu verschulden hat, ist die wiederholt zu erbringende Leistung gesondert zu vergüten.

Wenn der Architekt jedoch aufgrund seines eigenen Verschuldens Teilleistungen oder ganze Leistungsphasen wiederholt zu erbringen hat, hat der Architekt keinen Anspruch auf ein Änderungshonorar, da es sich um eine Beseitigung seiner mangelhaft erbrachten Planung handelt. Warum Leistungen/Grundleistungen wiederholt zu erbringen sind, ist immer im Einzelfall zu prüfen.


Muss ich als Bauherr alle Leistungsphasen beauftragen?

Der Umfang der zu beauftragenden Leistung hängt zunächst von der Bauaufgabe und vom Leistungsbild ab. Es ist nicht zwingend erforderlich, dass alle Leistungsphasen (z.B. bei Gebäude Leistungsphasen 1 - 9) beauftragt werden müssen. Grundsätzlich kann die Leistung, die zu erbringen ist, individuell geregelt werden, wobei in diesem Fall berücksichtigt werden muss, dass die sich aufeinander aufbauenden Grundleistungen des jeweiligen Leistungsbildes in der Regel auch erforderlich sind, um eine mangelfreie Planung und Errichtung eines Bauwerks zu gewährleisten. Die Leistungsphase 1 – Grundlagenermittlung – ist jedoch immer zu beauftragen, da diese Leistung immer erforderlich ist.

Die einzelnen Leistungsphasen bauen aufeinander auf. So wird es in der Regel nicht möglich sein, eine Genehmigungsplanung zu beauftragen, ohne einen Entwurf zu beauftragen, da in der Entwurfsplanung alle fachlichen Voraussetzungen zu erarbeiten sind, die für eine Genehmigungsplanung erforderlich sind (bauordnungsrechtliche Voraussetzungen, baulicher Brandschutz, Koordination und Integration von Leistungen anderer an der Planung fachlich Beteiligter, usw.).

Es ist möglich die Leistung stufenweise zu beauftragen, d.h. die einzelnen Leistungsphasen oder mehrere Leistungsphasen als Paket nacheinander zu beauftragen. Es ist darüber hinaus auch möglich nur die ersten beiden Leistungsphasen zu beauftragen.

Die prüffähige Schlussrechnung

Ist die Schlussrechnung prüffähig?

Eine der umstrittensten Fragen bei Architekten- und Ingenieurleistungen ist die Frage, ob und wann eine Schlussrechnung prüffähig ist. Grundsätzlich muss die Schlussrechnung alle Parameter enthalten, die zu einer fachlichen Prüfung der Schlussrechnung notwendig sind.

So sollte eine Schlussrechnung eine Auflistung der erbrachten Leistung beinhalten, also eine Aussage darüber, welche Leistung mit der Rechnung beglichen werden soll und in welcher Höhe (Prozentsätze). Zur Prüfung gehört ebenfalls die Ermittlung der Honorarzone, sofern sie nicht eindeutig aus der Objektliste hervorgeht, die Ermittlung der anrechenbaren Kosten gem. §4 HOAI und Angaben über die Höhe des Honorarsatzes und gegebenenfalls des Umbauzuschlags, wie vertraglich vereinbart. Sind nicht alle Leistungen einer Leistungsphase vereinbart, so sind die Prozentsätze der Teilleistungen mit Hilfe einer Teilleistungstabelle zu bewerten.

Wiederholt erbrachte Grundleistungen und besondere Leistungen sind getrennt auszuweisen. Jedes Objekt ist gesondert zu berechnen. Die Rechnung muss ebenfalls Bezug nehmen auf die zugrunde gelegte Fassung der HOAI und sollte das Datum der Beauftragung tragen.

Nachdem Schlussrechnungen über Architektenleistungen oft sehr umfangreich sind, kann es sinnvoll sein, bestimmte Informationen zur Prüfung der Schlussrechnung als Anlagen der Rechnung beizufügen, um die Schlussrechnung selbst knapper zu halten. Entscheidend ist, dass der Rechnungsempfänger alle Informationen erhält, die es ihm grundsätzlich ermöglichen, die Schlussrechnung zu prüfen. In der Praxis wird der Laie mit der detaillierten Prüfung der Schlussrechnung überfordert sein. An dieser Stelle empfiehlt es sich, die Hilfe eines Honorarsachverständigen in Anspruch zu nehmen.

Mangelhafte Planung

Der Architekt hat nicht die vertraglich vereinbarte Leistung erbracht. Muss trotzdem alles bezahlt werden?

Nicht immer erbringt der Architekt auch die vereinbarte Leistung. Manchmal zeichnet er z.B. nicht alle notwendigen Pläne und Details, lässt Zeichnungen oder Ausschreibungen von ausführenden Firmen ausfertigen oder unterlässt das Führen eines Bautagebuchs währende der Bauphase. Sind diese Leistungen jedoch vereinbart und werden dennoch nicht erbracht, so ist die Leistung des Architekten i.d.R. mangelhaft.

Stellt der Bauherr diesen Mangel fest, muss er diesen unverzüglich anzeigen, damit der Architekt seine Leistung entsprechend korrigieren oder ergänzen kann. Vor einer Minderung des Honorars sollte eine Rechtsberatung eingeholt werden.

Honorarsachverständiger oder Anwalt?

Wann gehe ich zum Rechtsanwalt und wann kann mir ein Sachverständiger helfen? Was ist der Unterschied zu einem Rechtsanwalt?

Die Aufgabe eines Honorarsachverständigen für Architekten-und Ingenieure Honorare ist es, das in der HOAI geregelte Preisrecht, so wie die Rechtsprechung genau zu kennen und bei der Bewertung oder der Honorarermittlung anzuwenden.

Die Kenntnisse des Sachverständigen werden immer dann benötigt, wenn fachliche Beurteilungen notwendig sind, zum Beispiel, wenn es um die Einordnung eines Objekts in eine Honorarzone geht, wenn anrechenbare Kosten zu überprüfen oder zu ermitteln sind, wenn Leistungen von Architekten und Ingenieuren fachlich zu beurteilen sind, wenn der angemessene Umfang der zu verarbeitenden Bausubstanz zu bewerten ist oder wenn zu prüfen ist, ob eine Schlussrechnung fachlich und inhaltlich richtig ist.

Im Gegensatz zu einem Rechtsanwalt berät der Sachverständige für Architekten- und Ingenieurehonorare nicht „rechtlich“, sondern nur „fachlich“. Der Sachverständige verfügt trotzdem über umfangreiche rechtliche Kenntnisse und kennt die aktuelle Rechtsprechung zur HOAI, um fachlich richtig beraten, bzw. das Architekten- und Ingenieurhonorar richtig ermitteln zu können.

Oft können Meinungsverschiedenheiten zwischen Bauherrn und Architekten mit Hilfe eines Honorarsachverständigen ausgeräumt werden, bevor es zu einem langwierigen Rechtsstreit kommt. Außerdem unterstützen Sachverständige für Architekten- und Ingenieurhonorare Bauherrn und Architekten und Ingenieure bei Schlichtungsgesprächen sowie vor den ordentlichen Gerichten und vor Schiedsgerichten sowie im Prozess.

Für alle rechtlichen Angelegenheiten sind die Rechtsanwälte die richtigen Ansprechpartner.

Planungsgrundlage

Was ist mit einer Planungsgrundlage (§ 650 p BGB) gemeint? Zielfindungsphase oder Leistungsphase 0 – was ist das?

Seit dem 1.1.2018 hat der Planer vor der eigentlichen Planung eine „Planungsgrundlage“ einschließlich einer „Kosteneinschätzung“ zu erstellen, wenn bei Beauftragung wesentliche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht bekannt sind und demnach nicht vereinbart werden können. Die Planungsgrundlage nach § 650 p Abs. 2 BGB dient der Ermittlung der „wesentlichen Planungs- und Überwachungsziele“ der Maßnahme. Bei der „Planungsgrundlage“ handelt es sich um eine Grundlage für die zukünftige Planung, nicht jedoch um die Planung selbst oder eine Vorplanung.

Dem Bauherrn soll mit der Planungsgrundlage u.a. die Möglichkeit eingeräumt werden, sich über die für das Vorhaben erforderlichen Kosten zu informieren. Darüber hinaus soll der Gegenstand des Vertrages, also die eigentliche Maßnahme, definiert und dessen Beschaffenheit festgelegt werden. Es geht bei der Planungsgrundlage daher im weiteren Sinne um eine „Bedarfsermittlung“. Im Einzelfall können zusammen mit dieser „Bedarfsermittlung“ aber auch weitere Leistungen gewünscht oder erforderlich sein.


Welche Leistungen sind für die Planungsgrundlage erforderlich? Ist mit der Planungsgrundlage (§ 650 p Abs. 2 BGB) die Grundlagenermittlung (Grundleistung Leistungsphase 1 HOAI) gemeint?

Mit der Planungsgrundlage sollen die „wesentlichen Planungs- und Überwachungsziele“ ermittelt werden. Zu diesen gehören insbesondere alle Vorgaben des Auftraggebers, darunter auch besondere Wünsche des Auftraggebers oder wesentliche Vorgaben für eine spezielle Nutzung. Es sind alle Angaben bezogen auf die Art des Vorhabens, der Leistungsart, die Größe und den Umfang, die Nutzung, alle qualitativen und quantitativen Erfordernisse, terminlichen Belange, eine Aufklärung über offensichtliche Zielkonflikte sowie eine Auseinandersetzung mit dem Budgetvorstellungen des Bauherrn einschließlich einer Kosteneinschätzung erforderlich. Auch eine Übersicht der erforderlichen Leistung zur Erreichung des Ziels kann für im Rahmen der Planungsgrundlage erforderlich sein. Diese Leistung entspricht nicht der Grundlagenermittlung (Grundleistung nach HOAI), denn es handelt sich bei der Planungsgrundlage im weiteren Sinne um eine „Bedarfsermittlung“. Darüber hinaus kann es in Einzelfällen aber auch möglich sein, dass Grundleistungen wie z.B. die Leistungsphase 1 – Grundlagenermittlung und Teile der Leistungsphase 2 – Vorplanung (nach HOAI) erforderlich oder ausdrücklich gewünscht sind. Ein Vorentwurf jedoch oder andere planerisch kreative Leistungen gehören jedoch nicht zu einer Planungsgrundlage. Die Kosteneinschätzung soll dem Auftraggeber eine grobe Einschätzung der zu erwartenden Gesamtkosten für dessen Finanzierungsplanung geben. Nicht jedoch ist eine Kostenschätzung gemäß DIN 276 erforderlich, denn diese basiert auf einer Vorplanung, die nicht Gegenstand der Planungsgrundlage ist.


Sind vertragliche Regelungen für die Planungsgrundlage § 650 p Abs. 2 BGB) erforderlich?

Der Gesetzgeber hat bewusst die Leistungen der Planungsgrundlage offen gelassen. Diese sind im Wesentlichen abhängig von der Maßnahme bzw. dem Planungs- und Überwachungsziel sowie der dafür erforderlichen Leistung. Es ist daher dringend zu empfehlen, sowohl die genaue Leistung, die mit der Planungsgrundlage zu erbringen ist, als auch deren Vergütung zu vereinbaren, um zu vermeiden, dass bereits vor dem eigentlichen Planungsbeginn durch unterschiedliche Vorstellungen eine Missstimmung oder Streit entsteht


Was sind wesentliche Planungs- und Überwachungsziele?

Zu den wesentlichen Planungs- und Überwachungszielen können zählen:

  • alle generellen und besonderen Anforderungen an das Bauvorhaben (z.B. die Art des Vorhabens, die Leistungsart (Neubau, Umbau, Instandsetzung…), die Größe und der Umfang, die Nutzung, öffentlich-rechtliche Belange, angrenzende Nachbarn)
  • funktionale Anforderungen
    (z.B. Raum- oder Funktionsprogramm, genereller Raum- und Flächenbedarf, erforderliche funktionalen Zusammenhänge und internen Abläufe des Vorhabens)
  • Gestaltung
    (z.B. Vorstellungen des Auftraggebers zu Fassade, Stilrichtung, Dachformen, Erscheinungsbild)
  • Konstruktionen
    (z.B. Bauweise, Materialität, Qualitätsstandards, Tragwerk)
  • Haustechnik
    (z.B. Angaben zu Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro, Förderanlagen Klärung des erforderlichen und haustechnischen Standards, der energetischen Beschaffenheit)
  • Kosten – Kosteneinschätzung und Vergleich mit Budget
  • Termine – Vorstellung des Auftraggebers
  • weitere Besonderheiten
  • Hinweisen auf offensichtliche, zu diesem Zeitpunkt erkennbare Zielkonflikte
  • Beraten zu voraussichtlich erforderlicher Leistung zu Erreichung des Vorhabens (Leistungsziel), ggf. zu BIM

Muss der Bauherr die Planungsgrundlage bezahlen? Gilt die HOAI für die Planungsgrundlage?

Der Gesetzgeber hat klargestellt, dass eine Planungsgrundlage grundsätzlich eine zu vergütende Leistung ist. Die Höhe der Vergütung regeln die Parteien. Werden gemeinsam mit der Planungsgrundlage auch Grundleistungen gemäß HOAI erbracht, sind diese Grundleistungen gemäß den Vorgaben der HOAI zu vergüten. Besteht die Planungsgrundlage aus Leistungen, die nicht dem Preisrecht unterliegen, ist deren Vergütung frei vereinbar.


Der Architekt hat dem Auftraggeber keine Planungsgrundlage (§ 650 p Abs. 2 BGB) vorgelegt oder ist seiner Hinweispflicht bei Verbrauchern nicht nachgekommen – Sonderkündigungsrecht bleibt bestehen

Hat der Architekt seinem Bauherrn keine Planungsgrundlage gemäß den Vorgaben der BGB Novellierung vorgelegt oder ist der Auftraggeber ein Verbraucher und ist der Planer seiner Hinweispflicht nicht in ausreichendem Maß nachgekommen, kann der Auftraggeber auch zu einem späteren Zeitpunkt den Vertrag jederzeit kündigen, denn das Sonderkündigungsrecht bleibt erhalten. Der Planer kann nur ein Honorar für die bis dahin erbrachten Leistungen verlangen.

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